CONTENIDO:
2 Interdicto de obra nueva perjudicial.-
3 Actos que autorizan el interdicto de obra nueva perjudicial.-
4 La inmisión en perjuicio de los vecinos.-
6 Construcciones y distancias de las luces.-
7 Obstrucción o cerramiento de las luces.-
10 Sentencia en el interdicto de obra nueva perjudicial.-
1 Aclaración necesaria.-
Parecería que nuestra legislación confunde el "interdicto de obra nueva perjudicial" y de "daño temido" y les da un mismo tratamiento procesal, de ahí que exista una confusión en nuestra economía jurídica, pensando que estos dos interdictos completamente diferentes son sólo uno; es decir, que se trataría del interdicto de "obra nueva perjudicial o de daño temido". Debe quedar claramente establecido que se trata de dos acciones completamente autónomas, que sólo tienen en común un procedimiento similar, con razón, serán tratados en forma independiente, como efectúa el Código Civil (1976), en los artículos 1463 y 1464.
Ambas acciones tienen fines completamente diferentes; es decir, el interdicto de obra nueva perjudicial busca que la obra nueva se adecúe a las normas técnicas de construcción que establece el Código Civil o que sea destruida por ser perjudicial, mientras que la acción de daño temido busca que una obra (construcción, árbol, etc.) sea destruida por considerarse que puede causar daños a personas o cosas en inminente.
2 Interdicto de obra nueva perjudicial.-
La posesión no sólo puede ser afectada por una amenaza de perturbación c por un despojo, sino que la posesión también puede ser afectada por obras que un tercero ejecute en propiedad del propio actor, o en otro fundo vecino, pero en condiciones que lo perjudique o que le sea perjudicial.
El profesor De Santo indica que "dos son los recaudos que se necesitan para que proceda el interdicto de obra nueva: por una parte, que la obra nueva haya tenido comienzo y por otra, que en razón de ello la posesión del actor sufra un menoscabo"[1].
El propietario de un bien inmueble puede usar, gozar y disponer de su bien; pero, debe ejercer su derecho en forma compatible con el interés colectivo, dentro de los límites y con las obligaciones que establece el ordenamiento jurídico. Por eso existen limitaciones derivadas de la relación de vecindad: de respetarse las inmisiones, excavaciones, respetar las distancias en las construcciones, plantaciones, en las luces, vistas, aguas pluviales y servidumbres, ya que no se les puede dar un uso nocivo.
El interdicto de obra nueva perjudicial tiene por objeto que durante el juicio se suspenda y que a la terminación del proceso se mande deshacer lo hecho, o que la obra se adecúe a las normas del Código Civil, o respete las servidumbres legalmente establecidas.
El profesor Bustos señala que "el propósito del interdicto de obra nueva consiste en evitar que alguien haga justicia por mano propia, y de ahí que uno de sus presupuestos indispensables es la intención de desposeer, exteriorizada a través de la obra nueva, lo cual, como acto posesorio, implica una turbación en la posesión o tenencia que ejerce la otra parte.[2] Este interdicto resulta cuando en razón del inicio de una obra nueva, requiere se ordene su suspensión en tanto se tramita el juicio y finalmente su destrucción en la sentencia".
3 Actos que autorizan el interdicto de obra nueva perjudicial.-
Como ejemplo, pueden citarse los siguientes que autorizan el interdicto de obra nueva perjudicial:
• Obras ejecutadas por el dueño de un terreno superior para reunir aguas en su campo y dirigirlas en esa forma sobre un terreno inferior.
• La construcción de aberturas de vistas directas, aunque sea con autorización municipal, si violan las disposiciones del Código Civil (Art. 124).
• La abertura de una ventana en una pared medianera, violando las disposiciones del Código Civil (Art. 122).
• Construir un techo de manera que las aguas pluviales caigan sobre el fundo vecino, violando la disposición del Art. 126 del Código Civil (1976).
• La construcción por el lindero de una pared divisoria, que encierra construcciones hechas por el actor; la reducción de altura de una pared medianera.
• Construir un horno en la pared divisoria y el actor tenga en dicho lugar su dormitorio o un ambiente donde el calor legare a ser insoportable.
4 La inmisión en perjuicio de los vecinos.-
El profesor Musto señala que "todo propietario tiene derecho a hacer en su terreno lo que le plazca, mientras no afecte o se inmiscuya en el fundo ajeno lanzando sobre el cualquier tipo de sustancia, sólidas, líquidas o gaseosas. Todo lo que escape ai control del propietario y vaya afectar otros espacios, constituye un verdadero avance sobre la propiedad ajena que, en la medida en que le produzca un menoscabo; debe evitarse o, de ser inevitable, debe indemnizar por las consecuencias dañosas que apareje. Esto es aplicable también a otras posibles inmisiones que se produzcan en el suelo, subsuelo o construcciones".[3]
Conforme a la norma en estudio el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares pueden ocasionar molestias en los vecinos y convertirse en "inmisiones"; por consiguiente, el propietario diligente debe evitar a los fundos vecinos las penetraciones de olores, humo, ollín, polvo, calor, luces de anuncio, trepidaciones o ruidos molestos u otras inmisiones, cuando exceden a las obligaciones ordinarias de vecindad; es decir, cuando sobrepasan lo humanamente tolerable o permitido por los reglamentos municipales.
El propietario para no causar estas inmisiones debe tomar todos los recaudos o precauciones necesarias, tendientes a aislar debidamente o reforzar los muros, ventanas, construir contramuros o guardar una distancia mínima respecto de la propiedad vecina, caso contrario, si no evita esas inmisiones, debe indemnizar los daños y perjuicios ocasionados y hasta la demolición o adecuación de. la construcción a los cánones normales para evitar injustamente inmisión a fundos vecinos.
El humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares pueden ocasionar molestias en los vecinos para convertirse en "inmisiones" es necesario que ellas excedan la normal tolerancia dependiendo del lugar donde se producen los mismos; porque, hay zonas donde está autorizado realizarse ciertas actividades industriales, de sosiego y recreación como podría ser un parque industrial o una zona no residencial; pues es bien sabido que la vecindad en pueblos y ciudades suele traer aparejadas algunas incomodidades, que si son tolerables o deben tolerarse porque anticipadamente se sabe que en dichos lugares está autorizado un límite de inmisiones; por consiguiente, se tendrán en cuenta la naturaleza de los lugares, la situación y destino de los inmuebles, conciliando en todo caso todos los derechos de propiedad con las necesidades del desarrollo de los pueblos y ciudades en de determinadas zonas especiales de una ubicación.
Por ejemplo, sería una inmisión que un propietario construya un horno industrial (en una zona residencial) en la pared medianera que tiene con su vecino y esté último allí tenga su dormitorio (seguramente el calor será insoportable) o que en un barrio residencial se construya una discoteca o salón de fiestas y el propietario no tome los recaudados necesarios para aislar el ruido.
Estas inmisiones también son aplicables para los poseedores o detentadores de la cosa, caso contrario los mismos tendrían carta blanca; por lo tanto, lo analizado en esta norma legal también se aplica a quienes poseen y a quienes detentan la cosa.
Sobre este punto la Legislación del Perú es mucho más completa que la nuestra cuando señala que "el propietario, en ejercicio de su derecho y especialmente en su trabajo de explotación industrial, debe abstenerse de perjudicar las propiedades contiguas o vecinas, la seguridad, el sosiego y la salud de sus habitantes. Están prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos, trepidaciones y molestias análogas que excedan de la tolerancia que mutuamente se deben los vecinos en atención a las circunstancias".[4]
5 Limitaciones a las luces.-
Para comprender de mejor manera esta sección es necesario que previamente analicemos lo que se entiende por luces y vistas; el profesor Paz expone que "se llama luces a las ventanas o aberturas que permiten sólo el pasaje de la luz, no así la vista al exterior; es decir, que por una luz solo penetra la luz, sin poder ver al exterior. Son vistas, en cambio, aquellas aberturas que permiten ver las propiedades vecinas; es decir, que mediante las vistas se puede ver y además penetrar luz. Las legislaciones contienen varias disposiciones tendientes a evitar que las luces y las vistas, puedan perturbar la vida de vecindad, razón, por la cual existen muchas limitaciones".[5]
Por su parte con mucha solvencia señala el profesor Tafur que "la luz tiene por objeto dar luz a un espacio cualquiera, cerrado y techado, pero no se dirige a darle vista sobre el predio vecino, esté cerrado o no".[6]
En muchos casos el propietario de un bien cuando está construyendo necesita por la limitación de espacio que en su propia pared (no medianera) pero que limita con la propiedad de su vecino, realizar aberturas o ventanas para recibir simplemente la luz. Muchas legislaciones[7] consideran a las limitaciones de la luz como una servidumbre de luz, situación que tiene mucha importancia para determinar las normas aplicables.
De este análisis se deprende que cuando la propiedad de la pared es exclusiva de una persona, no necesita de autorización de su vecino para realizar aberturas o ventanas para recibir luz (siempre y cuando se realicen dentro de las distancias que establece la ley), pero si la pared es medianera, el propietario necesita del consentimiento del copropietario de la pared medianera.
Por consiguiente, en este punto es importante determinar si la pared es o no medianera, porque esta norma solamente rige para el dueño de una pared no medianera; por cuanto, jamás una persona puede realizar ventanas o aperturas en la pared que le pertenece a su vecino con el objeto de obtener luz.
Sobre este punto la Legislación del Uruguay señala que "Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno".[8]
6 Construcciones y distancias de las luces.-
El propietario de una pared no medianera que limita con una propiedad ajena puede abrir en ella una ventana o un hueco para recibir luz en las siguientes condiciones:
• Tomando en cuenta desde el piso, la parte inferior de la abertura o ventana debe estar a una altura no menor de dos (2) metros y medio de la habitación a la que se quiere dar luz, si se halla en la planta baja, y no menor de dos (2) metros si se halla en la planta alta o de varios pisos.
• El dueño de una pared no medianera puede abrirlas en ella en el número y de las dimensiones que quiera, porque la norma en análisis no realiza ninguna restricción al respecto.
• La ventana estará guarnecida de rejas de hierro, cuyos huecos no sean mayores de un decímetro cuadrado y un bastidor fijo con vidriera cerrada.
Sobre este aspecto la Legislación de España señala que "el dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre (. ,.)."[9]
7 Obstrucción o cerramiento de las luces.-
Como analizamos en el artículo anterior el dueño de una pared que limita con otra propiedad puede realizar aperturas o ventanas en las distancias y forma que establece dicha norma, pero el vecino puede en cualquier tiempo levantar a continuación una pared o construcción cerrando las luces sin necesidad de pedir autorización al que realizó las luces, situación similar se presenta cuando se adquiere la copropiedad de la pared y se efectúan construcciones; por lo tanto, la existencia de luces no impide al vecino adquirir la copropiedad del muro o levantar pared adherida para edificar sobre su terreno cerrando de esta manera la luz; como así, quien adquiere la copropiedad del muro puede cerrar las luces si es que en esa apoya su edificio.
En estos casos el que ha realizado las luces no puede oponerse al cerramiento de las mismas porque sabía que en cualquier momento podía ocurrir esta situación.
La norma en análisis deja absolutamente claro que el dueño de propiedad continua a la pared en que estuvieren abiertas las ventanas, podrá cerrarlas en cualquier momento al realizar una construcción si adquiere la medianería y no se hubiera pactado lo contrario; como así podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.
Por lo tanto, la única posibilidad para que no se cierre la luz, es si las partes han pactado sobre el no cerramiento y una de éstas pretenda cerrar, en tal caso, la parte perjudicada puede demandar en proceso de conocimiento (ordinario o sumario) dependiendo de la cuantía, la obligación de no hacer, más el resarcimiento de daños y perjuicios.
El profesor Papaño aclara que "el dueño de una pared no medianera contigua a una finca ajena, puede abrir en ella ventanas para recibir luces (...). Pero el propietario del fundo vecino puede adquirir la medianería y cerrar las ventas de luces (pues éstas no constituyen una servidumbre), siempre que edifique apoyándose en la pared, y correlativamente quien goza de luz por esas ventanas abiertas en su pared, no puede impedir que su vecino levante la pared que las cierre y que le prive de luz".[10]
Sobre este tema la Legislación de Venezuela señala que "(...). Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared donde estuvieren abiertas las ventanas o troneras, podrá adquirir la medianería y cerrarlas, siempre que edifique apoyándose en la misma pared medianera. La existencia de tales ventanas o troneras no impide al propietario del predio vecino construir pared contigua al edificio donde aquéllos estén, aunque pueden las luces cerradas".[11]
8 Prohibición de vistas.-
Convengamos que las vistas son aquellas aberturas por medio de ventanas, balcones o algo análogo que permiten ver las propiedades vecinas; es decir, que mediante las vistas se puede ver y además penetrar luz; razón por la cual nuestra Legislación a impuesto algunas restricciones sobre el respecto (relaciones de buena vecindad), con el fin de garantizar a las personas el derecho de intimidad que deben gozar en sus bienes inmuebles, porque a nadie le gusta que le observen en forma directa o indirecta.
La norma en análisis está prohibiendo tener vistas rectas para asomarse, ni balcones sobre la propiedad del vecino (respetando el derecho de intimidad y seguridad); es decir, no se puede tener ventanas o aberturas similares con vistas directas, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la propiedad vecina ya sea que se encuentren cerradas o no, como tampoco sobre su techo, si no existen dos (2) metros de distancia entre la pared en que se hagan y dicho fundo.
La segunda parte de la norma en estudio también prohíbe las vistas laterales; es decir, que tampoco se pueden tener vistas oblicuas o laterales sobre la propiedad vecina mediante ventanas, aberturas o balcones; por consiguiente, no pueden tenerse vistas oblicuas sobre el fundo vecino sino a sesenta (60) centímetros de distancia.
En la actualidad hay que tomar en cuenta que los materiales traslúcidos que la moderna técnica de la construcción utiliza a modo de pared (totalmente opaco), unidos por medio de cemento como verdaderos ladrillos que no permite las vistas rectas ni oblicuas, no pueden considerarse como vistas; por lo tanto, el vecino no sufre ninguna lesión a su derecho de intimidad y que le afecte la vista.
Sobre este punto la Legislación Venezolana es más completa que la nuestra porque establece algunas excepciones a las vistas cuando señala que "No se puede tener vistas rectas o ventanas para asomarse, ni balcones ni otros voladizos semejantes sobre la propiedad del vecino, si no hay un metro y medio de distancia entre la pared en que se construyan y dicha heredad. Esta prohibición cesa cuando hay, entre dos paredes una vía pública. Tampoco pueden tenerse visitas laterales y oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay cincuenta centímetros de distancia. Esta prohibición cesa, cuando la vista lateral y oblicua forma al mismo tiempo una vista directa sobre una vía pública".[12]
La Legislación de Colombia ordena que "No se pueden tener ventanas, balcones, miradores o azoteas, que den vista a las habitaciones, patios o corrales de un predio vecino, cerrado o no, a menos que intervenga una distancia de tres metros (...)".[13]
9 Desagüe de los techos.-
Cuando el propietario de un bien realiza construcciones dentro del inmueble, debe prever y planificar el desagüe de los techos por dónde deben salir, conforme a la norma en estudio las aguas pluviales deben salir sobre su propio fundo o por la vía pública, salvo que llegue a un acuerdo con el vecino cuando sea imposible votar las aguas de la lluvia en los lugares señalados; por lo tanto, el propietario debe construir sus techos de tal forma que las aguas pluviales caigan sobre su fundo o sobre la vía pública, no pudiendo hacerlas caer sobre el fundo vecino.
De lo analizado debe quedar claro que el propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados de tal manera que las aguas pluviales caigan a su propio suelo, en la calle o sitio público, de acuerdo con lo que se disponga en las ordenanzas y reglamentos que dicte el órgano municipal.
En el caso que cayera sobre el propio suelo las aguas pluviales, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio a la propiedad vecina, porque esas aguas al no tener escapatoria podrían inundar o causar humedad al fundo colindante.
Aunque expresamente no lo señale nuestra Legislación; empero, en caso que la propiedad se halle enclavada entre otras y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en ella se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe de aguas, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos o vecinos en que sea más fácil la salida y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente, previa indemnización que corresponda.
Nuestra Legislación simplemente reconoce la servidumbre forzosa de acueducto, conforme al Art. 266 del Código Civil, cuando señala que el propietario de un fundo tiene derecho a conducir por los fundos vecinos el agua que precise para usos agrarios o industriales; empero, no reconoce la servidumbre para las aguas pluviales; pero no existe otra solución cuando la propiedad se encuentra enclavada.
Sobre este punto la Legislación del Perú señala que "el propietario no puede hacer que las aguas correspondientes al predio discurran en los predios vecinos, salvo pacto distinto".[14]
Igualmente, la Legislación de Colombia dispone que "no hay servidumbre legal de aguas lluvias. Los techos de todo edificio, deben verter sus aguas lluvias sobre el predio a que pertenecen, o sobre la calle o camino público o vecinal, y no sobre otro predio, sino con voluntad de su dueño"[15].
10 Sentencia en el interdicto de obra nueva perjudicial.-
La persona que se encuentre perjudicada, perturbada con humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares que excedan el límite tolerable, debe acudir a un proceso especial (interdicto) concretamente al interdicto de obra nueva perjudicial para hacer valer sus derechos, conforme al Art. 615 del Código de Procedimiento Civil (1976).
"El juez en sentencia puede ordenar que la obra se adecue a las normas técnicas establecidas al respecto, que deban aislarse debidamente o reforzar los muros, ventanas, construir contramuros o guardar una distancia mínima respecto de la propiedad vecina o lo que mejor convenga para evitar buenos o malos olores, humo, hollín, polvo, calor, luces de anuncio, trepidaciones o ruidos molestos u otras inmisiones. Esta pretensión jurídica debe ser intentada dentro del año de iniciada la obra, bajo conminatoria de caducar esta acción posesora"[16].
[1] DE SANTO, VÍCTOR. Procesos Especiales. Editorial Universidad. Buenos Aires, Argentina. 2004. Pág. 78.
[2] BUSTOS BERRONDO. HORACIO. Ob. cit. Procesos Especiales. Interdictos en General. Pág. 157.
[3] MUSTO, NÉSTOR JORGE. Ob. Cit. Derechos Reales. La Propiedad. Tomo I. Págs. 563 - 564.
[4] CÓDIGO CIVIL DE LA REPÚBLICA DEL PERÚ. Art. 961 (Límites a la explotación industrial del predio).
[5] PAZ RUBIO, JOSÉ MARIA. Teoría General del Derecho Civil en la Legislación Española. Editorial Colex. Novena Edición. Madrid, España. 1997. Tomo I. Pág. 237.
[6] TAFUR GONZALES, ÁLVARO. Ob. cit. Código Civil Colombiano. Anotado. Pág. 228.
[7] Es considerada como servidumbre de luz, por las legislaciones de Colombia, Uruguay, España y Perú, que el autor ha tenido la oportunidad de revisar.
[8] CÓDIGO CIVIL DE LA REPÚBLICA ORIENTAL DEL URUGUAY. Art. 337 (Limitaciones).
[9] CÓDIGO CIVIL DEL REINO DE ESPAÑA. Art. 581. (De la servidumbre de luces y vistas).
[10] PAPAÑO, RICARDO JOSÉ. Derechos Reales. Teoría General (Propiedad). Ediciones Depalma. Buenos Aires, Argentina. 1989. Tomo I. Pág. 253.
[11] CÓDIGO CIVIL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA. Art. 705 (De las luces). Solo se transcribe la segunda parte de la norma jurídica porque la primera se refiere a los requisitos y condiciones de las luces.
[12] CÓDIGO CIVIL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA. Art. 706. (Vistas directas).
[13] CÓDIGO CIVIL DE LA REPÚBLICA DE COLOMBIA. Art. 935. (Primera parte de la norma referida a las distancias de las vistas).
[14] CÓDIGO CIVIL DE LA REPÚBLICA DEL PERÚ. Art. 964 (Paso de aguas por predio vecino).
[15] CÓDIGO CIVIL DE LA REPÚBLICA DE COLOMBIA. Art. 936. (Aguas de lluvias).
[16] CASTELLANOS TRIGO, GONZALO. Ob. cit. Procesos Especiales. Pág. 180.
En caso de que ya existiese la ventana, antes de que el predio vecino sea adquirido, y el propietario del nuevo terreno decida hacer un muro tapando la luz y aire del vecino que ya tenia la ventana, hay algo que se pueda hacer?
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