TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES

CONTENIDO:

1      DEFINICIÓN.-

2      DERECHOS PERSONALES DE CRÉDITO.-

3      DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS PERSONALES DE CRÉDITO:

3.1       EN LOS DERECHOS REALES:

3.2       EN LOS DERECHOS PERSONALES:

4      CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.-

4.1       Principales:

4.1.1        Propiedad

4.1.2        Usufructo

4.1.3        Uso.

4.1.4        Habitación.-

4.2       Accesorios:

4.2.1        Hipoteca.-

4.2.2        Prenda.-

4.2.3        Servidumbre.-

5     DERECHOS REALES SOBRE COSAS PROPIAS.-

5.1       Propiedad.

5.2       Copropiedad.

5.3       Propiedad Horizontal.

5.4       Derecho de Superficie.

6     DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA.-

6.1       Usufructo.

6.2       El Uso y la habitación.

6.3       Las Servidumbres.

7     RÉGIMEN LEGAL Y PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS REALES.-

 

1 DEFINICIÓN.-

Según GUILLERMO ALLENDE: “Derecho Real es un derecho absoluto de contenido patrimonial cuyas normas de orden publico establecen una relación entre persona y cosa, que previa publicidad obliga a la sociedad a abstenerse de actuar en contrario a ella, naciendo para el caso de violación una acción real que confiere a su titular la acción de preferencia y persecución de su derecho”. Esta concepción es criticada por MARCEL PLANIOL, quien manifiesta que no puede existir una relación entre persona y cosa, ya que las relaciones jurídicas solo se pueden dar entre personas, es decir siempre debe existir un sujeto activo y otro pasivo. Pero ALLENDE refuta esta critica manifestando que es evidente que la relación debe ser entre personas y que dentro su concepto, en los Derechos Reales también existe esos sujetos, donde el sujeto activo es el titular de la cosa, quien puede realizar actos materiales y jurídicos sobre la cosa y el sujeto pasivo se constituiría en la sociedad que esta obligada a respetar al titular en su dominio sobre la cosa.

2 DERECHOS PERSONALES DE CRÉDITO.-

El derecho personal de crédito en la relación jurídica en virtud de la cual una persona llamada acreedor tiene la facultar de exigir a otro sujeto llamado deudor el cumplimiento de una prestación, sea positiva o negativa, es decir esta prestación se va traducir en un DAR, HACER y NO HACER.

3 DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS PERSONALES DE CRÉDITO:

DERECHOS REALES:	DERECHOS PERSONALES:
La relación es directa entre la persona y la cosa, es decir el derecho propiedad esta determinado.	La relación jurídica tiene que necesariamente ser creada por las partes para su cumplimiento.
El objeto en los derechos reales necesariamente tiene que encontrarse determinado.	El objeto esta dado por una prestación de dar, hacer y no hacer. Es decir el tipo de prestación a cumplirse será acordado por las partes de acuerdo a sus intereses.
El derecho real concede a favor de su titular 2 derechos accesorios; El de persecución, es decir el titular del derecho real tiene la facultad de perseguir la cosa cuando ella se encuentra en manos de terceros, buscando su reivindicación. Y el D. de Preferencia, porque se tiene la facultad de ser pagado con preferencia a otros acreedores, en virtud de la calidad real de su crédito.	En los derechos personales no existe propiamente los derechos de persecución y preferencia.
Los derechos reales se pueden adquirir mediante la prescripción adquisitiva o usucapión.	En los derechos personales el deudor puede librarse del cumplimiento de su obligación por el transcurso del tiempo llamada prescripción liberatoria. Es decir en el ejemplo de un cobro de deuda, esta acción prescribirá a los 5 años, con lo que el acreedor pierde la oportunidad de accionar su demanda.
Los derechos reales son oponibles a todo el mundo, porque toda la sociedad esta obligada a respetar el derecho propietario de cada persona.	Los derechos personales de crédito son relativo s porque solo son oponibles a determinadas personas y no a toda la sociedad.

3.1 EN LOS DERECHOS REALES:

· La relación es directa entre la persona y la cosa, es decir el derecho propiedad esta determinado.

· El objeto en los derechos reales necesariamente tiene que encontrarse determinado.

· El derecho real concede a favor de su titular 2 derechos accesorios; El de persecución, es decir el titular del derecho real tiene la facultad de perseguir la cosa cuando ella se encuentra en manos de terceros, buscando su reivindicación. Y el D. de Preferencia, porque se tiene la facultad de ser pagado con preferencia a otros acreedores, en virtud de la calidad real de su crédito.

· Los derechos reales se pueden adquirir mediante la prescripción adquisitiva o usucapión.

· Los derechos reales son oponibles a todo el mundo, porque toda la sociedad esta obligada a respetar el derecho propietario de cada persona.

3.2 EN LOS DERECHOS PERSONALES:

· La relación jurídica tiene que necesariamente ser creada por las partes para su cumplimiento.

· El objeto esta dado por una prestación de dar, hacer y no hacer. Es decir el tipo de prestación a cumplirse será acordado por las partes de acuerdo a sus intereses.

· En los derechos personales no existe propiamente los derechos de persecución y preferencia.

· En los derechos personales el deudor puede librarse del cumplimiento de su obligación por el transcurso del tiempo llamada prescripción liberatoria. Es decir en el ejemplo de un cobro de deuda, esta acción prescribirá a los 5 años, con lo que el acreedor pierde la oportunidad de accionar su demanda.

· Los derechos personales de crédito son relativo s porque solo son oponibles a determinadas personas y no a toda la sociedad.

4 CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.-

Según la doctrina los derechos Reales se clasifican en Principales y accesorios, donde las principales son la propiedad, el usufructo, el uso y las servidumbres y los Derechos Reales Accesorios serian la hipoteca y la prenda.

4.1 Principales:

4.1.1 Propiedad

(Leer 105 CC).- Es el derecho real por excelencia porque el titular ejerce plenamente sus derechos, es decir tiene la facultad de uso, goce y disfrute de la cosa, sin mas limitaciones que las que la misma ley le pone. Es decir el propietario de una cosa puede disponer de la cosa, es decir transferir la misma sea a titulo gratuito u oneroso.

Artículo 105.- (CONCEPTO Y ALCANCE GENERAL)

I. La propiedad es un poder jurídico que permite usar, gozar y disponer de una cosa y debe ejercerse en forma compatible con el interés colectivo, dentro de los límites y con las obligaciones que establece el ordenamiento jurídico.

II. El propietario puede reivindicar la cosa de manos de un tercero y ejercer otras acciones en defensa de su propiedad con arreglo a lo dispuesto en el libro V del Código presente.

4.1.2 Usufructo

( leer 216 y sgtes CC).- Es una desmembración del derecho de propiedad, donde el titular concede a determinada persona el derecho de usar y disfrutar de a cosa, mas no el derecho de disponer de la cosa, ya que ese derecho solo le corresponde al propietario.

Artículo 216.- (CONSTITUCION DEL USUFRUCTO)

I. El usufructo se constituye por un acto de voluntad. (Artículo 22 del Código Civil)

II. Puede adquirirse por usucapión en las condiciones determinadas para la propiedad.

Artículo 22.- (IGUALDAD)

Los derechos de la personalidad y otros establecidos por el presente Código, se ejercen por las personas individuales sin ninguna discriminación.

4.1.3 Uso.

Es el derecho que concede el titular al usuario para que este tenga la facultad de usar y gozar la cosa en forma limitada, uso extendido a su familia. Los frutos y actos de disposición le corresponde al propietario. (leer 250 CC)

Artículo 250.- (USO)

El usuario puede servirse de la cosa y percibir sus frutos en la medida necesaria para satisfacer sus necesidades y las de su familia. Se tendrá en cuenta la condición del usuario.

4.1.4 Habitación.-

Es el derecho que otorga el titular al habitador para que este tenga el derecho de ocupar una cas limitadamente a sus necesidades y la de su familia. (leer 251 CC)

Artículo 251.- (HABITACION)

El habitador tiene derecho a ocupar una casa limitadamente a sus necesidades y las de su familia.

4.2 Accesorios:

4.2.1 Hipoteca.-

Es una garantía que se otorga mediante un bien inmueble contra la obtención de ventajas generalmente económicas, las que deben ser canceladas contractualmente para restituir el bien a su propietario. ( leer 1360 CC).

Artículo 1360.- (CONSTITUCION)

I. La hipoteca constituida sobre bienes propios del deudor o de un tercero, como garantía de una deuda, confiere al acreedor hipotecario los derechos de persecución y preferencia. Por el primero, puede embargar la cosa o derecho en poder de cualquiera; por el segundo, es preferido en el pago a otros acreedores.

II. Los bienes muebles sujetos a registro, sobre los cuales se constituye una hipoteca, se equiparan a los inmuebles para los efectos correspondientes.

III. La hipoteca sólo tiene lugar en los casos y según las formas autorizadas por la Ley.

4.2.2 Prenda.-

Es una garantía que se otorga mediante un bien mueble contra la obtención de ventajas generalmente económicas, las que deben ser canceladas contractualmente para restituir el bien a su propietario (leer 1401 CC)

Artículo 1401.- (BIENES QUE PUEDEN DARSE EN PRENDA)

Pueden darse en prenda los bienes inmuebles, las universalidades de muebles, los créditos y otros derechos que tengan por objeto bienes muebles.

4.2.3 Servidumbre.-

Es la figura jurídica en virtud de la cual un propietario de un fundo puede realizar actos de uso en un fundo ajeno o impedir al propietario de tal fundo el ejercicio de alguna de sus facultades. (leer 255 y sgtes del CC)

Artículo 255.- (CONTENIDO)

En virtud de la servidumbre el propietario de un fundo puede, para utilidad o beneficio propios, realizar actos de uso en fundo ajeno o impedir al propietario de éste el ejercicio de algunas de sus facultades.

5 DERECHOS REALES SOBRE COSAS PROPIAS.-

Son aquellas en virtud de las cuales el titular puede ejercer una acción directa e indirecta sobre un bien de su propiedad y entre ellos están la Propiedad, la Copropiedad, la Propiedad horizontal y el Derecho de superficie. (leer Art. 105, 158, 184 y 203 CC).

5.1 Propiedad.

Artículo 105.- (CONCEPTO Y ALCANCE GENERAL)

I. La propiedad es un poder jurídico que permite usar, gozar y disponer de una cosa y debe ejercerse en forma compatible con el interés colectivo, dentro de los límites y con las obligaciones que establece el ordenamiento jurídico.

II. El propietario puede reivindicar la cosa de manos de un tercero y ejercer otras acciones en defensa de su propiedad con arreglo a lo dispuesto en el libro V del Código presente.

5.2 Copropiedad.

Artículo 158.- (RÉGIMEN DE LA COPROPIEDAD)

Cuando la propiedad corresponde en común a varias personas, se aplican las reglas de la presente sección, a menos que se disponga otra cosa por la Ley o por el título constitutivo.

5.3 Propiedad Horizontal.

Artículo 184.- (PISOS Y COMPARTIMIENTOS DE UN EDIFICIO)

Los diversos pisos y compartimientos de un edificio pueden pertenecer a distintos propietarios siempre que la construcción se haya hecho de cemento armado u otro material similar incombustible y se hayan observado las reglas técnicas y demás requisitos establecidos por Ley especial

5.4 Derecho de Superficie.

Artículo 203.- (CONSTITUCION DEL DERECHO DE SUPERFICIE)

I. El derecho de propiedad del sobresuelo puede constituirse:

1) Por efecto del derecho a construir.

2) Por legado o transferencia de una construcción ya hecha que constituirá una propiedad separada del suelo y subsuelo.

3) Por contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno.

II. Los contratos respectivos para constituir el derecho de superficie deberán necesariamente celebrarse por escrito.

6 DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA.-

Son aquellos en que la acción del titular no recae estrictamente sobre el derecho, sino sobre aluna facultad que el titular del derecho otorga a un tercero y esto son el Usufructo, El uso y la habitación y Las servidumbres. (leer 216, 250, 252 y 255 CC)

6.1 Usufructo.

Artículo 216.- (CONSTITUCION DEL USUFRUCTO)

I. El usufructo se constituye por un acto de voluntad. (Artículo 22 del Código Civil)

II. Puede adquirirse por usucapión en las condiciones determinadas para la propiedad.

6.2 El Uso y la habitación.

CAPITULO II Del uso y de la habitación.

Artículo 250.- (USO)

El usuario puede servirse de la cosa y percibir sus frutos en la medida necesaria para satisfacer sus necesidades y las de su familia. Se tendrá en cuenta la condición del usuario.

Artículo 252.- (PROHIBICION)

Los derechos de uso y de habitación no pueden cederse ni arrendarse.

6.3 Las Servidumbres.

TITULO V DE LAS SERVIDUMBRES.

CAPITULO I Disposiciones generales.

Artículo 255.- (CONTENIDO)

En virtud de la servidumbre el propietario de un fundo puede, para utilidad o beneficio propios, realizar actos de uso en fundo ajeno o impedir al propietario de éste el ejercicio de algunas de sus facultades.

7 RÉGIMEN LEGAL Y PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS REALES.-

Rige un sistema jurídico en virtud del cual los derechos reales se encuentran regulados exclusivamente por la ley, ya que en virtud del numero cerrado (Numerus clausus) solo son reconocidos como tales los expresamente señalados por ley, porque los derechos reales son de orden publico y por tanto la voluntad de las partes no puede crear algún derecho real porque no se opera bajo la clausula de números abiertos (Numerus apertus), esto a diferencia de los derechos personales donde el régimen legal se encuentra determinado por la autonomía de la voluntad de las partes, sin mas limitaciones que las establecidas en la ley, el orden publico y las buenas costumbres.